ДО ВІДОМА ЖИТЕЛІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ ГРОМАДИ, ЯКІ НЕ ОБРАЛИ ФОРМУ УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ.
У багатоквартирному житловому будинку необхідно обрати форму управління, це вимога законодавства. Зокрема у ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вказано, що співвласники самостійно визначають форму управління будинком .
Це може бути:
-самостійне управління співвласниками ( без створення юридичної особи) ;
-управитель ( керуюча компанія), обирається за договором;
-створення ОСББ
Форми управління багатоквартирним будинком:
|
Варіант управління |
Коли підходить |
Переваги |
Недоліки |
Висновок |
|
ОСББ (Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) |
Невелика кількість співвласників (наприклад, до 20 квартир) |
• Легше домовитися |
• Потрібна активність мешканців |
Найефективніша модель для малих будинків |
|
Управитель (керуюча компанія) |
• Мешканці не хочуть самі управляти |
• Менше організаційної роботи для мешканців |
• Менший контроль |
Підходить як вимушений варіант |
|
Самостійне управління співвласниками ( без створення юридичної особи) |
• Невеликий будинок |
• Відсутність витрат на створення та утримання юрособи |
Складніше організувати прийняття рішень (потрібна згода співвласників) |
Може бути ефективним для малих будинків, але менш стабільний і обмежений у можливостях порівняно з ОСББ |
Якщо співвласники не прийняли рішення і не обрали форму управління самостійно то вказаним законодавчим актом ( ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») передбачено що орган місцевого самоврядування призначає управителя на конкурсних засадах .
Про ще одну норму — обов’язок утримання майна відображено у Цивільному кодексі України ст. 322: «власник зобов’язаний утримувати своє майно».
А багатоквартирний будинок це спільна власність, отже: мешканці зобов’язані організувати управління і його утримання .
Закон України «Про житлово-комунальні послуги»:
-
управління будинком — це житлова послуга і вона має надаватись:
або ОСББ , або управителем , або самими співвласниками
У разі коли у багатоквартирному житловому будинку не обрано форми управління неможливо: укласти договори , отримати співфінансування та брати участь у різного роду програмах та грантах.
Висновок слідуючий:
✔️ Обрання форми управління — обов’язок співвласників
✔️ Це не “рекомендація”, а вимога законодавства
✔️ Краще зробити це самостійно, щоб контролювати процес надання житлово-комунальних послуг
Якщо ви не приймаєте рішення самі: тариф встановлюється не вами; перелік послуг визначається не вами; управитель працює так, як прописано в договорі, який ви не обговорювали.
Ви власники — і повинні керувати своїм майном
Квартира — це не лише стіни, а й: дах, під’їзди, мережі, двір
Все це — спільна власність співвласників.
І тільки ви маєте право вирішувати: хто буде обслуговувати будинок; скільки це коштує; яка якість послуг.
Коли управителя обирають співвласники: можна контролювати витрати; вимагати звіти; змінити управителя при незадовільній роботі.
Коли призначає рада — цей контроль значно слабший.
Без управління стан будинку швидко погіршується не проводяться ремонти; накопичуються аварійні проблеми; зростають витрати в майбутньому.
В результаті: падає вартість квартир; погіршуються умови проживання.
Коли управителя призначили через конкурс: змінити його складніше; потрібно знову організовувати збори; виникають конфлікти і затягування.
Етапи створення та діяльності ОСББ
|
Крок |
Етап |
Що потрібно зробити |
Норма закону / пояснення |
Важливі зауваження |
|
1 |
Створення ініціативної групи |
• Обрати мінімум 3 співвласники |
• ст. 6 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» |
Оформляється протокол |
|
2 |
Збір інформації про співвласників |
• Перелік квартир і власників |
• Голоси рахуються від кількості співвласників або площі |
Важливо для правильного голосування |
|
3 |
Підготовка статуту ОСББ |
• Взяти типовий статут |
• Відповідно до вимог Закону про ОСББ |
Основа діяльності ОСББ |
|
4 |
Скликання установчих зборів |
• Повідомити всіх співвласників за 14 днів |
• ст. 6 Закону про ОСББ |
Вручення під підпис або письмово |
|
5 |
Проведення установчих зборів |
• Прийняти рішення про створення ОСББ |
• Рішення приймається більш ніж 50% голосів усіх співвласників |
❗ Голоси рахуються від усіх, а не лише присутніх |
|
6 |
Письмове опитування |
• Опитати тих, хто не голосував |
• Обов’язкова процедура за законом |
Використовується, якщо не вистачило голосів |
|
7 |
Державна реєстрація ОСББ |
• Подати протокол |
• ст. 6, 7 Закону про ОСББ |
ОСББ стає юридичною особою |
|
8 |
Початок роботи ОСББ |
• Відкрити рахунок |
• Відповідно до вимог чинного законодавства |
Фактичний старт діяльності |
Можливо створити одне ОСББ на кілька багатоквартирних будинків, але з важливими умовами (Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (ст. 4)
Коли це дозволено
Одне Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку може об’єднувати кілька будинків, якщо: ✔️ будинки:
-
розташовані на одній прибудинковій території або поруч
-
мають спільну інженерну інфраструктуру (мережі, двір, під’їзди до території тощо)
-
фактично утворюють єдиний житловий комплекс
Обов’язкова умова
Всі співвласники всіх будинків повинні:
-
взяти участь у створенні
-
проголосувати за створення одного ОСББ
❗ голосування відбувається по всіх будинках разом
Як це виглядає на практиці
-
один статут
-
одне правління
-
один рахунок
Можна вести окремий облік витрат по кожному будинку (за рішенням ОСББ)
Переваги такого рішення: менші адміністративні витрати
спільні ремонти дешевші, сильніше фінансове об’єднання
Можливі мінуси:
❗ складніше домовитися між будинками
❗ конфлікти щодо витрат (хто більше платить / отримує)
❗ різний технічний стан будинків.
«Якщо ми не приймемо рішення сьогодні — його приймуть за нас.
Але тоді ми вже не зможемо впливати ні на тариф, ні на якість послуг.
Наш будинок — це наша власність, і тільки від нас залежить, в якому стані він буде через рік чи п’ять … десять …років»
Якщо після ознайомлення з даною публікацією у вас виникнуть запитання телефонуйте : 0689831981 Столярчук Євгенія Олександрівна- головний спеціаліст відділу містобудування, архітектури, житлово-комунального господарства та комунального майна Любомльської міської ради.
Можна також звернутись особисто: адмінприміщення міської ради, 3-й поверх, каб. 313. ( години прийому: понеділок – четвер з 8.00 до 17.00, п’ятниця з 8.00 до 16.00, обідня перерва: з 13.00 до 14.00)
